Vilnius, sausio 27 d. (BNS Plius). Nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyviai palankiai vertina Vyriausybės planus Vilniaus centre iki 2028 metų įrengti ministerijų ir kitų valstybės įstaigų miestelį, nors mato politinių ir finansinių projekto įgyvendinimo rizikų.
Anot jų, Goštauto gatvėje įkūrus ministerijų miestelį valstybės tarnautojai turėtų modernias darbo vietas, sumažėtų vienam darbuotojui tenkantis plotas, o kartu ir institucijų veiklos kaštai. Tuo metu atlaisvinti ministerijų pastatai gali būti pritaikyti tiek komercinei ir administracinei veiklai, tiek būstui, todėl aplinkinėse teritorijose atsirastų daugiau gyvybės.
Asociacija: tai yra geras sprendimas
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius teigiamai vertina Vyriausybės planus įrengti ministerijų miestelį.
„Iš esmės tai yra tinkamas sprendimas keliais aspektais. Pirmiausia, ką ir akcentuoja Vyriausybės atstovai bei Finansų ministerija, yra poreikis taupyti valstybinėse institucijose. Mes irgi daug metų kritikavome tą kiekį kvadratinių metrų, kuris tenka vienam žmogui – virš 20 kv. metrų, o po reformos sieks 13 kv. metrų. Versle ta kvadratūra yra dar mažesnė ir optimalesnė, bet bent jau esame tinkamame kelyje“, – BNS Plius sakė M. Statulevičius.
„Aišku, tai yra kaštų taupymas, energijos, pirmiausia – elektros energijos, šildymo energijos - taupymas priežiūrai, apsaugai ir panašiai. Tai šitas kelias, matyt, yra teisingas ir sveikintinas“, – pridūrė jis.
Tačiau M. Statulevičius nevienareikšmiškai vertina pasirinktą vietą, kur bus vystomas ministerijų miestelis, – projektą ketinama įgyvendinti centrinėje miesto dalyje, kur jau dabar esama susisiekimo problemų.
„Ar tinkamiausia pasirinkta vieta ir būdas, tai vertinti, matyt, nėra taip lengva (...) Mes kėlėme klausimą, kad tai galėtų iššaukti tam tikrus nepatogumus ir taip gana intensyvioje miesto zonoje, kalbant apie judumą, privažiavimą transportu, parkavimo aikštelių įrengimo poreikį ir panašiai. Ta vieta tarp Mečetės, Lukiškių ir Goštauto gatvių yra gana intensyvaus eismo ir matome tiek rytinius, tiek vakarinius pikus“, – aiškino LNTPA vadovas.
M. Statulevičiaus teigimu, tai gali kelti iššūkių sprendžiant eismo organizavimo klausimus, tačiau tikėtina, kad preliminarūs sprendimai jau yra aptarti: „Galbūt bus dažninamas viešasis transportas ar bus įrengti kažkokie pėsčiųjų, dviračių privažiavimai“.
Pasak jo, diskusijos dėl ministerijų miestelio prasidėjo dar prieš aštuonerius metus ir jų metu asociacija siūlė nagrinėti vietas, kur formuojasi administracinių miestelių hubai, – „Žalgirio“ stadiono teritoriją, „Business Garden“ Lazdynuose, „Vilnius Connect“ zoną, taip pat prie Vakarinio aplinkkelio šalia Pilaitės.
Tačiau, anot M. Statulevičiais, dėl pandemijos plačiai paplitus hibridiniam ir nuotoliniam darbui valstybės institucijos skatina per savaitę 2-3 dienas dirbti nuotoliu, todėl tai kiek amortizuoja ministerijų miestelio buvimo centrinėje dalyje įtaką miesto gyvenimui.
Anot jo, asociacija taip pat siūlė valstybei galbūt ne statyti ar rekonstruoti savo objektus, o patalpas miesteliui nuomotis iš NT rinkos dalyvių.
Pasak LNTPA vadovo, rinka laukia ir atlaisvintų ministerijų bei institucijų pastatų, kurie bus parduodami ir kurie yra geriausiose miesto vietose.
„Sveikatos apsaugos ministerija, Aplinkos ministerija, Žemės ūkio ministerija ir pagal dydį, ir pagal lokaciją turbūt bus labai laukiamos rinkos dalyvių, ypač kai centre yra daug apribojimų dėl naujos statybos ir plėtros, tai tas prisidės prie rinkos gyvumo“, – tvirtino M. Statulevičius.
„Matysime daug įdomių sprendimų ateityje, kai pamažu šitie objektai pasileis į realizaciją ir prasidės jų aukcionai“, – pridūrė jis.
Vystytojai: atlaisvinti pastatai įneš daugiau gyvybės rinkoje
NT paslaugų grupės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pabrėžia, kad projekto įgyvendinimas sukurs modernias darbo sąlygas ministerijų bei valstybės institucijų ir įstaigų tarnautojams.
„Ministerijų darbuotojai irgi yra tie patys darbuotojai, kuriems turi būti užtikrintos normalios darbo sąlygos. Tai yra tikrai svarbus elementas“, – BNS Plius sakė T. S. Kvainickas.
Jo teigimu, ministerijų miestelis taip pat sumažins atstumus tarp institucijų, o teritorija tarp Goštauto ir Lukiškių gatvių taps dar vienu centru, miestu mieste, kur viskas bus vienoje vietoje.
Anot jo, atlaisvinus senesnius pastatus Gedimino prospekte ir juos pritaikius kitoms paskirtims, čia bei aplinkinėse gatvėse atsiras papildomų veiklų galimybė.
„Atlaisvinant po vieną gabaliuką, iš kurių yra perkeliamos įstaigos, vystytojams atsiranda galimybė tuos pastatus atnaujinti ir pritaikyti kažkokiai kitai veiklai, Gedimino prospekte ar prie Lukiškių aikštės atsiranda kažkokia gyvybė papildoma“, – teigė T. S. Kvainickas.
Pasak jo, atlaisvintų pastatų paklausą lems jų pardavimo kaina ir ekonominė situacija. Anot jo, dabar sudėtinga vertinti galimas investicijas, nes dar nėra žinoma daug dedamųjų.
„Pagal projekto dabartinę stadiją, skaičiai yra preliminarūs, nes architektūrinio konkurso nėra, pavyzdžiui, nėra fasado sprendinių, o jie kainuoja ir tą kainą gali mažinti arba didinti. Tai šiandien vertinti tas preliminarias numatomas statybos darbų kainas būtų nelabai korektiška. (...) Jos turbūt pateiktos labiau tam, kad nurodytų, jog pardavus esamą turtą tų pinigų didžiąja dalimi turėtų užtekti finansuoti naujo miestelio statybą“, – aiškino T. S. Kvainickas.
Anot jo, planai įkurti ministerijų miestelį neturėtų daryti reikšmingos įtakos Vilniaus biurų rinkai ir didelių įtampų šioje srityje atsirasti neturėtų. Analitiko teigimu, projekto įgyvendinimo sėkmė priklausys nuo finansavimo.
„Yra etapai, kiek reikia investicijų ir kiek planuojama gauti pajamų iš nuosavo turto, o kadangi pajamos ir išlaidos pakankamai neblogai sutampa – pirmame etape planuojama gauti daugiau pinigų negu jų reikėtų išleisti, tai leidžia finansuoti tolesnius etapus. Po to vėlgi pardavus antrojo etapo pastatus bus kažkokios pajamos. Plius yra sutaupoma per metus tų pačių sąnaudų. (...) Jeigu to plano pavyks laikytis, turėtų būti viskas gerai“, – tvirtino T. S. Kvainickas.
NT paslaugų bendrovės „Real Game“ partneris Aurimas Maldūnas sakė negalintis komentuoti planuojamų projekto investicijų, nes nėra žinoma, kas tiksliai bus daroma, kokia apimtimi, ar sąmata įtraukia pilną biurų ir kitų erdvių įrengimą, baldus, įrangą.
„Tačiau bet kuriuo atveju kaina yra milžiniška, skaičiuojant vienos darbo vietos kainos sukūrimą. Pagal pateiktus duomenis, už 168 mln. eurų bus įrengta 73 tūkst. kv. metrų, nežinia, ar čia antžeminė dalis tik, ar paskaičiuota su parkingais, kuriose paruošta 4,1 tūkst. darbo vietų. Išeina, kad vienai darbo vietai bus skirta 18 kv. metrų (...), daugiau kaip 40 tūkst. eurų. Vertinant, kad dalis pastatų jau stovi, naujos statybos visur nebus, tai kaštai yra milžiniški“, – BNS Plius kalbėjo A. Maldūnas.
Anot jo, ministerijų miestelis yra labai reikalingas, tačiau projektas turi būti įgyvendintas protingai.
„Įgyvendinimu skatina tikėti tai, kad, berods, sprendimas dėl patvirtinimo buvo priimtas praėjusios Vyriausybės. Iš to galima manyti, kad tęstinumas tikėtinas“, – teigė A. Maldūnas.
Vyriausybė sausį iš esmės pritarė kvartalo Goštauto gatvėje, kur anksčiau veikė mokslinių tyrimų institutai, pertvarkos koncepcijai ir įpareigojo Turto banką jį vystyti. Į atnaujintą 34 tūkst. kv. metrų bendro ploto pastatų kompleksą iki 2028 metų ketinama perkelti dalį ministerijų bei kitų įstaigų. Tuo metu atlaisvintus jų pastatus numatoma parduoti.
Kvartale numatoma atnaujinti 73 tūkst. kv. metrų patalpų, čia galės dirbti apie 4 tūkst. žmonių. Pastatų pirmieji aukštai bus atverti visuomenei, bus įrengta pėsčiųjų alėja, nauja aikštė ir skveras.
Šiuo metu komplekso plotas siekia apie 34 tūkst. kv. metrų, iš kurių užimta tik apie 40 proc., likusios patalpos dėl prastos būklės yra nepatrauklios nuomininkams, todėl jas tenka išlaikyti valstybei. Dalies ūkinių pastatų palei Lukiškių gatvę nėra įmanoma pritaikyti, todėl juos ketinama griauti.
Viso kvartalo atnaujinimas preliminariai kainuos 168 mln. eurų, beveik visą sumą tikimasi surinkti pardavus nebereikalingus pastatus. Planuojama, kad bus atlaisvinta daugiau nei 88 tūkst. kv. metrų ploto, kurį pardavus tikimasi gauti apie 152 mln. eurų pajamų.
LNTPA vadovas neatmeta galimybės, jog projekto kaina gali išaugti.
„Skaičiuojant, jog ten bus ir rekonstrukcija, ir nauja statyba, matyt, buvo vertinta 2022 metų kainomis, tai manau, kad ta kaina turbūt yra reali, nes ji yra skaičiuota profesionalių sąmatininkų ir galbūt konsultuojantis rinkoje. Bet kadangi projektas per kelis metus bus įgyvendintas, tai aš net neabejoju, kad ta kaina gali keistis. Tai čia norisi palinkėti turėti galimybę indeksuoti statybos kaštus“, – BNS Plius sakė M. Statulevičius.
Jo teigimu, ministerijų ir valstybės įstaigų atlaisvintas turtas taip pat nebus parduodamas iš karto, todėl ateityje jis, tikėtina, taip pat bus parduotas už didesnę kainą nei yra vertinamas dabar, o tai padės amortizuoti išaugusius projekto įgyvendinimo kaštus.
Skelbta, jog projektas būtų įgyvendinamas šešiais etapais, pirmiausia atnaujinant pastatą A. Goštauto g. 11, kur veikė Puslaidininkių fizikos institutas, – į jį 2025 metų pradžioje tikimasi perkelti pirmąsias – Žemės ūkio, Susisiekimo ir Sveikatos apsaugos – ministerijas.
Iki 2028 metų atnaujintame kvartale turėtų įsikurti Finansų, Aplinkos, Ekonomikos ir inovacijų, Energetikos, Teisingumo bei Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos, taip pat dalis kitų Vilniuje esančių įstaigų.
Autorė Izabela Kuzmicka
Redaktorė Roma Pakėnienė
[email protected], +370 5 205 85 17, Verslo naujienų skyrius